Invertir en REITs
REIT (Real Estate Investment Trust) son sociedades o vehículos de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa. Permiten a pequeños inversores acceder a activos inmobiliarios a gran escala.
- En España se conocen como SOCIMIs y en México como FIBRAs.
- Suelen estar exentos de tributación a nivel de sociedad si reparten más del 90% del beneficio antes de impuestos vía dividendos a los accionistas.
- Son una opción a considerar en contextos inflacionarios.
Características
- La ciclicidad depende del tipo de activos: un REIT de data centers suele ser menos cíclico que uno de centros comerciales.
- El beneficio neto es poco útil porque incluye la depreciación contable (D&A), que no es un desembolso real; los inmuebles suelen revalorizarse a medio plazo. Es mejor apoyarse en FFO y AFFO, que se acercan al flujo de caja real (ver tabla más abajo).
Métricas y definiciones clave
| Concepto | Definición |
|---|---|
| NOI (Net Operating Income) | Ingresos de los activos inmobiliarios menos costes operativos de esos activos |
| CAP RATE / YIELD % | NOI / Valor de los activos |
| LTV (Loan-To-Value) | Porcentaje del activo financiado con deuda |
| FFO (Funds From Operations) | Beneficio neto + D&A − Ganancias por ventas de activos. Multiplo, P/FFO. |
| AFFO (Adjusted FFO) | FFO − CAPEX (equivalente al FCF). Multiplo, P/AFFO. |
| NAV (Net Asset Value) | Valor de mercado de los activos − Deudas (no confundir con Book Value). Es muy subjetivo y pocas compañias reportan el valor real de sus activos. |
| Triple Net Leases (NNN) | El inquilino asume todos los costes; suele implicar rentas más bajas |
Qué analizar en un REIT
Activos
- Tipo de REIT y activos que lo componen.
- Alquiler por m², tasa de ocupación, calidad de inquilinos y de activos.
- Geografía y ciclicidad del tipo de activo.
- Depreciación y evolución de los activos.
Comparar estos datos con competidores directos.
Gestión
- Si la gestión es externa: revisar el track record del equipo, incentivos, alineación de intereses y partidas de Related-party Transactions.
Apalancamiento y deuda
- El sector usa deuda de forma habitual; un exceso reduce flexibilidad en recesiones.
- Ratios útiles: Deuda/FFO, Deuda/Equity.
- Revisar tipos de interés (fijo o variable), vencimientos y coste de la financiación.
Comportamiento histórico
- Los REITs han cotizado cerca de su NAV; descuentos grandes suelen darse en crisis (2008, 2020).
- En torno a ~16,5x P/FFO de media; múltiplos muy inferiores también suelen aparecer en crisis.
- A mayor ciclicidad de los ingresos, menor múltiplo (por ejemplo, hoteles).
Recursos
- Datos e informes sobre real estate en EEUU: Cushman & Wakefield – United States Insights.
Ejemplo de empresa TOP
- American Tower Corporation.